소중한 보증금 지키는 3가지 방법

임대차계약 후 ‘이것’을 꼭 받아두세요

“건물주 빚 때문에 매장이 경매로 넘어갔습니다. 건물주가 바뀔 것 같은데 저는 이 자리에서 계속 장사를 할 수 있나요. 아니면 보증금이라도 돌려받을 수 있나요. 보증금만 2억원이 넘어가는데 저는 어떻게 해야 하나요.”

임대차계약을 한 매장이
경매로 넘어가게 된 한 사장님의 사연입니다.

위와 같은 경우 사장님은
어떻게 대처하셔야 할까요.
혹은 이런 상황에 대비해
어떤 조치를 미리 취하셔야 할까요.

예기치 못한 상황에 대비해
보증금을 지킬 수 있는 방법을
요기요가 알아봤습니다.

💡임대차계약 시 이것만은 ‘꼭’ 해주세요​

​①계약 전 건물등기부등본 ‘을구’ 확인
👉‘을구’가 복잡하다면 계약을 고려해보세요.

②관할 세무서에서 ‘확정일자’ 받기
👉혹시 모를 상황에 대비해 우선변제권을 받아야 해요.

​③확정일자 못 받는다면 ‘전세권 등기’ 설정
👉확정일자를 못 받는다면 민법에 따라 전세권 등기를 설정해주세요.

임대차 계약을 유지하는 ‘대항력’

경매로 새 건물주가 등장해도
사장님은 기존 건물주와 계약한
보증금, 월세, 계약기간을
그대로 유지하며 장사하실 수 있습니다.

바로 ‘대항력’ 덕분입니다.
대항력은 세입자가 제3자에게
자신의 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리입니다.

사장님이 임대차계약을 하시고
매장을 인도받아 사업자등록을 하시면
사업자등록을 한 다음 날 0시부터 대항력 효력이 발생합니다.

다만 경매라는 특수한 상황에서
대항력을 행사하시려면 건물 등기부등본

‘을구’에 사장님이 1순위로 표기돼있어야 합니다.

등기부등본 을구에는 전세권, 저당권 등
건물을 담보로 한 제3자들의 권리가 적혀있는데요.

만약 을구 1순위에

다른 사람의 이름이 적혀있다면
사장님의 권리는 후순위로 밀리기 때문에
대항력을 행사하실 수 없습니다.

임대차계약 전 건물 등기부등본 을구가
깨끗하다면 사장님이 1순위로 등록되실 수 있는데요.

단, 대항력은 사업자등록 다음날

효력이 발생하기 때문에 사업자등록 후에도

다시 한번 등기부등본을 확인하셔야 합니다.
임대차계약이 끝난 날 밤 사이
건물에 대한 권리자들이 발생하는 경우도
종종 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

보증금 먼저 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’

임대차계약을 유지하는
대항력을 행사하실 수 없으면

보증금을 돌려받아야 합니다. 
하지만 건물이 경매에 넘어간 이상 건물주에게
보증금을 돌려받기 쉽지 않을 것 같은데요.
이럴 때 필요한 것이 ‘우선변제권’입니다.

‘우선변제권’은 후순위 권리자들보다 보증금을
먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.

예를 들어 2억원짜리 건물에
1순위 A의 1억원, 2순위 사장님의 1억원,
3순위 C 1억원이 걸려있고
건물이 경매로 넘어갔다고 가정해보겠습니다.

우선변제권을 설정해두셨다면
1순위 A가 1억원을 먼저 돌려받고
남은 1억원을 사장님이 돌려받으실 수 있습니다.

하지만 만약 우선변제권이 없다면
1순위 A가 1억원을 먼저 가지고
남은 1억원을 사장님과 C가
5:5 비율로 나눠 가져야 합니다.
사장님과 후순위 권리자 C는 1억원의 50%인
5000만원밖에 돌려받지 못하는 것이죠.

우선변제권은 사업자등록 후 세무서에서

‘확정일자’를 받으면 효력이 발생합니다.
대항력이 우선되고 이후 확정일자를 받을 수 있는 건데요.

단, 우선변제권에 조건이 따라붙습니다.
환산보증금이 일정 금액 이하여야 한다는 것입니다.

환산보증금은 사장님이 건물주에게 지급하는
보증금과 월세 이외에 실제로 얼마나
자금 부담 능력이 있는지

가늠하기 위한 금액입니다.
보증금+(월세×100)으로 계산하는데요.

일정 금액 이하에서

일정 금액의 기준은 지역별로 다릅니다.

예를 들어 서울은 9억원 이하이죠.
환산보증금 기준 등 자세한 내용은 아래 링크를 통해 알아보세요.
👉환산보증금 자세히 알아보러 가기

게티이미지뱅크

환산보증금을 초과하면 ‘전세권 등기’ 설정

환산보증금을 넘어가는 임대차 계약은 
우선변제권을 갖지 못하기 때문에
다른 방법으로 보증금을 보호하셔야 하는데요.
민법에 따라 ‘전세권 등기’를 설정하시면 좋습니다.

전세권 등기를 설정하시면

등기사항전부증명서에

전세권 설정금액이 표시돼 경매 시

보증금을 후순위 권리자보다

먼저 변제받을 수 있습니다. 
확정일자와 유사한 효력을 지니죠.

단, 전세권 등기를 설정하려면
건물주가 이에 동의해야 합니다.
또 대부분 법무사를 통해 설정하기 때문에

1000원 미만의 비용이 발생하는

확정일자 신청에 비해 고액의 비용이 발생하게 되는데요.

만약 보증금이 2억원이라면 법무사 비용까지
포함해 약 50~60만원이 든다고 합니다.

 게티이미지뱅크

‘소액임차인’이라면 1순위 변제

우선변제권, 전세권 등기를 설정하지 않더라도
가장 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 사장님도 있습니다.
바로 ‘소액임차인’입니다.

환산보증금이 ‘소액’이라면

경매 시 일정 금액을 후순위 권리자들보다

빨리 돌려받을 수 있습니다.
법에서 이야기하는 ‘소액’의 기준은 지역별로 다른데요.

만약 서울에서 장사하시는 사장님이라면
환산보증금이 6500만원 이하일 경우
소액임차인으로 분류돼 2200만원을 우선 변제받으실 수 있습니다.

💡다시 한번 기억해주세요

​👉임대차계약 시 등기부등본 ‘을구’를 확인해주세요.
👉사업자등록 후 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해주세요.
👉우선변제권을 확보하지 못한다면 전세권 등기를 설정해주세요.
👉소액임차인이라면 대항력, 우선변제권, 전세권등기에 우선해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.