코로나19로 폐업하는데 상가 계약 해지할 수 있나요

코로나 시대 상가건물 임대차보호법

지난해 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회에
접수된 185건의 사건 중 코로나19로 인한
계약 해지 분쟁이 가장 많았다고 합니다.
전체 분쟁 중 28.6%를 차지했는데요.

임대료 조정(27%), 수리비(24.9%), 계약 갱신(8.6%) 등이 계약 해지 분쟁 뒤를 이었습니다.

코로나19 장기화로 매출이 감소하면서
임대차계약에 대한 사장님들의 관심이 많아지고 있습니다.

코로나19를 이유로 임대료를 내릴 수 있는지
폐업 시 상가 계약을 중도 해지할 수 있는지 등
사장님 각자의 고민이 있으실 텐데요.

요기요가 사장님들을 위해
코로나19로 개정된 상가건물 임대차보호법
(이하 상가임대차법)을 정리했습니다.

또 실제 사장님들이 보내주신 질문에
상가변호사 닷컴 정하연 변호사가 직접 답해드립니다.

 게티이미지뱅크

💡상가임대차법 이렇게 바뀌었습니다

​

제11조의 1(차임 등의 증감청구권)

​👉요약: 임차인(이하 사장님)은 코로나19로 인한 경제적 어려움을 이유로 임대인(이하 건물주)에게 임대료를 조정해달라고 요청할 수 있습니다.

임대료를 높이거나 낮출 수 있는 권리를

법률 용어로 ‘차임 등의 증감청구권’이라고 하는데요.

2020년 9월 증감청구권 행사 사유에
제1급 감염병에 등에 의한 경제 사정의 변동
이라는 조항이 추가됐습니다.

단, 환산보증금 이내의 계약을 한

사장님께만 적용됩니다.

*환산보증금이란?사장님이 건물주에게 지급하는 보증금과 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지 가늠하기 위한 금액입니다. '보증금+(월세×100)'으로 계산합니다. 상가임대차법 보호를 받을 수 있는 환산보증금 기준은 지역에 따라 차이가 있습니다.

제1급 감염병으로 경제적 손실이 커져
월세를 내기 어렵다면 건물주에게
임대료 인하를 요청할 수 있는 건데요.
제1급 감염병에는 코로나19가 포함됩니다.

증감청구권에 따르면 건물주가 사장님께
임대료를 인상을 요청할 때는 최대 5%까지 요구할 수 있습니다.

하지만 사장님이 건물주에게 임대료 인하를
요청할 때는 한도가 정해져있지 않는데요.
사장님과 건물주가 금액을 합의해야 하죠.

단, 건물주가 사장님의 요청을 받아들여
월세를 인하했다가 이후 건물주가 다시
월세 인상을 요청한다면 낮추기 전 월세에
달할 때까지 5% 인상 제한은 적용되지 않습니다.

200만원이었던 월세를 100만원으로 내린 뒤
다시 200만원으로 올릴 때는 최대 5%씩
올려야 한다는 규정이 적용되지 않는 것이죠.

사장님이 증감청구권에 따라 임대료 인하를
요청했지만 건물주가 이를 받아들이지 않을 수도 있는데요.

사장님과 건물주 간 협의가 되지 않는다면
상가건물임대차분쟁조정위원회에
조정 신청을 해 분쟁을 풀어야 합니다.
조정은 조정위원회 홈페이지(바로가기)를 통해 신청하실 수 있습니다.

온라인 신청이 어려우신 사장님이라면
직접 방문하거나 팩스로 신청하실 수도 있는데요.

오프라인 신청법은 지역별로 다르기 때문에
관할 지역 조정위원회(바로가기)에 문의하시기 바랍니다.  

제11조의 2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)​

​👉요약: 정부의 코로나19 방역 조치로 경제 사정이 어려워져 폐업한다면 임대차 계약을 중도 해지할 수 있습니다. 중도해지한다면 해지 후 월세는 내지 않아도 됩니다.

2022년 1월 ‘폐업으로 인한 임차인의 해지권’이 신설됐습니다.

코로나19 방역조치를 3개월 이상 적용받아
매출이 감소해 폐업할 예정인 사장님은
임대차계약을 중도 해지할 수 있습니다.
코로나19 방역조치에는 집합금지, 집합제한,
운영시간 제한 조치 등이 포함됩니다.

단, 임대차계약을 해지할 사장님은
폐업 3개월 전 건물주에게 임대차계약 해지를 요청하셔야 합니다.
건물주에게 통보한지 3개월이 지나야
임대차계약 해지 효력이 발생하기 때문입니다.

건물주가 계약 해지를 거부할 수도 있습니다.
이럴 경우 조정 신청이나 소송을 통해 문제를 해결해야 하는데요.
조정이나 소송을 준비하신다면 사장님은
코로나19로 인한 매출 감소를 증명하셔야 해
관련 자료를 미리 준비해두셔야 합니다.

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💡사장님이 묻고 변호사가 답해드립니다

2월 18일(금) 요기요가 사장님을 대상으로
임대차계약에 관한 고민을 조사했습니다.
그중 선정된 5개 질문에 상가변호사 닷컴 정하연 변호사가 직접 답해드립니다.

​❓ 임대인이 코로나19로 월세를 낮춰준다 해 30만원씩 덜 내고 있었습니다. 그러던 중 갑자기 월세 4개월 치가 밀렸다며 건물주가 계약 해지를 통보했는데요. 이럴 경우 어떻게 해야 하나요?

A.건물주가 해지의 뜻을 거두지 않는 한

결국 소송을 통해 시시비비를 가릴 수밖에 없다고 보이네요.

소송에서는 증거를 통해 입증해야 하는데
‘건물주가 월세를 낮춰준다고 한 사실’에 대해
사장님이 입증을 하셔야 합니다.

건물주와 나눈 문자나 통화 녹음, 합의서,
혹은 월세를 낮춰준다고 이야기한 것을 들은
다른 증인이 있다면 입증 가능합니다.

​❓ 코로나19 유행 전, 매년 임대료를 3% 인상한다는 조건으로 상가를 계약했는데 코로나19가 유행 후 매출 감소로 임대료 인상이 부담되는데요. 임대료 증액 조건을 완화할 수 있을까요?

A.상가임대차법 제11조의 1에

‘1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로
임대료 감액을 청구할 수 있다고 규정돼 있는데요.
1급 감염병에는 코로나19가 포함됩니다.

코로나19로 인해 매출이 떨어진 상황이라면
법에 의해 임대료 감액을 주장해 볼 수 있습니다.
​

​❓ 상가건물 임대차 보호기간이 10년이라고 알고 있습니다. 코로나19로 몇 년간 적자 상태인데 이 와중에 영업한지 10년이 돼가 매장을 옮겨야 하나 고민 중입니다. 혹시 상가임대차법의 취지에 따라 코로나 유행 시기를 제외해 10년으로 해석할 수 있을까요?

A. 문의하신 내용은 현재 법령이나 판례에 의해 인정되고 있지 않는 주장입니다.

소송은 정답이 없어 문의하신 내용이
인정받을 여지도 아주 조금은 있지만
현재 법령이나 판례만 가지고 답을 드리면
인정받을 가능성이 거의 없는 주장입니다.

​❓ 임대차 계약 기간이 남았는데 코로나19로 매출이 하락해 임대인과 상의 후 보증금에서 임대료를 차감하고, 차감 만료 시기까지만 매장을 영업하기로 했습니다. 그리고 폐업을 했는데 갑자기 임대인이 계약 기간이 남은 상태이니 새로운 임차인을 찾고 나가라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

A. 계약을 합의 해지하신 걸로 보이는데

증거를 통해 합의 해지를 입증하신다면
합의 해지를 인정받을 수 있습니다.

만약 입증에 실패한다고 해도
상가임대차법 제11조의2에서는
집합제한 조치 등 방역조치로 인한
경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우
임대차계약을 해지할 수 있다고 규정돼있어
지금이라도 해지 통보를 하신다면 3개월 후에 임대차계약이 해지됩니다.

​❓ 코로나19로 폐업하고 새로운 임차인에게 상가를 양도하려고 하는데, 임대인이 월세를 갑자기 높여 임차인이 구해지지 않고 있습니다. ‘임대인이 월세를 현저히 올리려 해 양도가 무산되면’ 임대인이 손해배상하는 게 상가건물 임대차보호법이라고 알고 있는데요. ‘현저히’가 어느 정도이고 관련 판례가 있을까요?

A. ‘현저히’의 기준은 주변 시세를 고려해 판사가 판단합니다.
해당 건물에 적정하다고 생각되는 월세에 비해
건물주가 제시한 월세가 30% 정도 높다면
‘현저히 높다’고 인정받을 여지가 꽤 있습니다.

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