우리 상가 권리금은 얼마가 적당할까

 상가 권리금 계산 방법

상가를 임대하기 위해 부동산에 가면 건물주가 보증금과 임대료 외에 ‘권리금’을 요구하는 경우가 많습니다. 서울에 있는 숙박·음식점업 상가 중 권리금이 있는 경우는 81.1%, 평균 권리금은 6237만원*으로 나타났는데요. 해당 업종의 평균 창업 비용이 1억500만원**인 점을 비춰 볼 때 적지 않은 금액입니다. 이 때문에 내가 들어가려는 상가의 권리금이 적정한 액수인지 잘 따져봐야 하는데요. 

법으로 인정되는 권리금은 무엇인지, 어떻게 계산하는지 알려드리겠습니다.

*한국감정원 시도별/업종별 상가권리금조사(2019)
**중소기업벤처부 소상공인 실태 조사(2018) 

​​※이 콘텐츠는 2020년 6월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니, 최신 정보인지 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

권리금이란

권리금이란 영업장 위치나 이 곳에 설치한 시설, 영업상 이점 등 눈에 보이지 않는 가치에 대한 대가를 말합니다. 원래 권리금 관련 법 규정은 없었습니다. 거래 관행에 따라 기존 임차인과 새로 들어오는 임차인이 합의 하에 주고받았던 돈입니다. 관련 법규가 없다보니 권리금 문제는 늘 상가 임대차 분쟁 원인 1순위로 꼽혔습니다. 이런 상황이 계속되자 정부에서는 2015년 상가임대차보호법을 개정, 권리금의 종류와 계산 방법을 법제화했습니다.  

권리금 종류와 계산 방법

상가임대차보호법에 따르면 권리금은 시설권리금, 위치권리금, 영업권리금으로 나뉩니다. 이 통상 이 세 가지 종류를 합한 총액을 권리금이라 말합니다. 상황에 따라 주장할 수 있는 권리금의 종류는 달라질 수 있습니다. 

통상은 임차인 간 권리금을 합의할 때 이 총액을 기준으로 결정하는 경우가 대부분입니다. 그러나 임차인 간 합의가 쉽게 이뤄지지 않는다면 왜 이런 총액이 나왔는지 종류별로 따져보는 것이 필요합니다.

국토교통부의 ‘권리금 감정평가 기준’을 보면 권리금 종류별 감정평가 방식을 확인할 수 있습니다. 이 감정평가 방식을 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 그러나 임차인 간 원만한 합의를 이끌어내기 위한 기준으로 충분히 활용할 수 있습니다.

시설권리금

시설권리금은 기존 임차인이 영업을 위해 투자한 인테리어 비용과 각종 시설 설치비에 대한 권리금을 말합니다. 동종 또는 유사 업종이 들어와서 해당 시설을 사용할 수 있는 경우에만 인정되는데요. 가령 새로 들어오는 임차인이 치킨 배달매장을 영업할 예정이라 기존에 설치된 네일아트용 시설을 사용하지 않는다면 해당 시설권리금은 인정되지 않습니다.

시설권리금 계산은 설비 가치가 기간이 지날수록 떨어진다고 가정하는 원가법을 따릅니다. 남아 있는 가치는 최초 설치 비용에서 사용 연수를 고려하여 임차인 간 합의하여 결정하는데요. 중고 물품의 매매 가격을 정하는 방식과 유사합니다.

위치권리금

위치권리금은 특정 상가의 물리적 위치에 대한 권리금입니다. 바닥권리금 또는 자릿세라고 표현하기도 하는데요. 위치권리금은 주변의 비슷하거나 동일한 장소의 위치권리금을 기준으로 계산하는 거래사례비교법을 사용합니다.

예를 들어 비교 대상인 상가보다 해당 상가가 횡단보도에 더 가까워 일반적으로 더 좋은 상권으로 인정받는다면 비교 대상의 위치권리금보다 높은 금액으로 위치권리금을 합의할 수 있습니다.

영업권리금

영업권리금은 해당 상가에서 영업한 매장의 매출 수준에 따라 지급하는 가치를 의미합니다. 해당 상가에서 영업이 잘 됐다면 그만큼 높은 권리금이 책정되겠죠. 매출 규모에 따라 권리금의 여러 항목 중 가장 큰 비중을 차지할 수도 있는데요. 영업권리금 계산은 일정 기간 발생한 수익을 토대로 계산하는 수익환원법을 사용합니다.

수익 계산 방법은 임차인 간 합의한 방식으로 자유롭게 결정하면 되는데요. 회계에서 사용하는 엄격한 계산식을 따르지 않아도 됩니다. 일정 기간 동안 총매출에서 총비용을 뺀 순수익이 얼마인지 참고해 영업권리금을 결정하는데요. 기간은 임차인 간 자유롭게 합의할 수 있습니다.

매출 내역은 쉽게 조작할 수 있어 매입 자료와 함께 살펴보거나 카드 전표, 현금영수증 등 객관적인 자료를 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다. 해당 상가가 영업 중이라면 실제 영업하는 모습을 몇 주에서 몇 달간 지켜보며 매출 수준을 짐작해볼 수도 있습니다.

 

권리금표준계약서

권리금 계약을 할 때는 국토교통부에서 배포한 표준권리금계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 표준권리금계약서는 시설권리금, 위치권리금, 영업권리금 항목을 구별하지 않고 총액만 기재합니다. 그러나 필요하다면 특약을 넣어서 각 항목을 나눠 적을 수도 있습니다.

첨부파일: 상가건물임대차 권리금표준계약서