“권리금 중개 수수료 지급해야 하나요?”

양도양수 권리금② 사례로 알아보는 권리금

음식점을 양도양수할 때 꼭 알아둬야 하는 권리금이지만 헷갈리는 내용이 많기만 한데요. 양도양수 직거래 플랫폼 ‘내일사장(바로가기)’과 함께 사례를 들어 권리금에 대해 설명해 드립니다. 양도양수를 앞둔 사장님이라면 꼭 확인해 보세요.

※ 본 콘텐츠는 2024년 11월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니 최신 정보인지 확인해 주시기 바랍니다.

게티이미지뱅크

📢 중개인이 권리금 일부를 사례로 요구합니다.

​A사장님은 음식점을 양도하기로 마음먹고 양수자를 찾고 있었습니다. 이때 부동산 공인중개사가 양수자를 소개해 줬고 양도양수 계약을 체결하기로 했는데요. 부동산 공인중개사는 사장님에게 양도양수 계약 중개를 빌미로 권리금 일부를 사례로 요구합니다.

부동산 공인중개사에게 권리금에 대한
중개 수수료는 지급하지 않으셔도 됩니다.
보증금과 월세 등 임대차 계약에 대한
중개 수수료만 부담하시면 되는데요.

권리금 중개 수수료에 대한
법적 조항이 없기 때문입니다.

다만 지역에 따라 의례적으로
중개 수수료를 지급하는 사례가 있을 수 있지만
권리금의 10% 등 정해진 요율은 없다는 점 참고해 주세요.

📢 권리금 계약을 체결했는데
임대인이 건물을 매매하겠다고 합니다.

​

​음식점 양수자를 구하고 권리금 계약을 체결한 B사장님. 그런데 돌연 임대인이 점포를 매매하겠다며 B사장님이 주선하는 신규 임대차 계약을 체결하지 못하겠다고 주장합니다.

상가 임대차법에 따르면 임대인은 임차인의
권리금 회수 기회를 보호할 의무가 있습니다.

정당한 사유 없이 임차인이 주선한
신규 임대차 계약을 거절하는 행위는
권리금 회수 기회를 방해한 것으로 봅니다.
정당한 사유는 아래와 같습니다.

​✔️ 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
​✔️ 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
​✔️ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
​✔️ 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

건물 매매를 이유로 신규 임대차 계약을 거절하는 행위는
B사장님의 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 봅니다.

📢 임대인이 양수자에게 고액의 임대료를 요구하는데
권리금 회수 방해 행위로 볼 수 있나요?

​

​권리금을 받고 음식점을 양도하려는 C사장님은 양수자와 계약을 앞두고 있는데요. 임대인은 양수자에게 기존 임대료보다 훨씬 높은 임대료를 요구하고 있습니다. 높은 임대료로 양도양수 계약이 체결되지 않을 것 같자 C사장님은 권리금 회수 방해 행위를 주장합니다.

상가 임대차법에서는
임대인이 신규 임대차 계약 조건으로
현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위는
권리금 회수 방해 행위라고 규정하고 있습니다.

다만 조항의 ‘현저히 고액의 차임과 보증금’이
어느 정도의 금액을 의미하는지는 규정돼 있지 않기에
과거의 임대료 인상률, 주변 점포의 시세 등을 고려해
임대인의 요구가 과도하다는 것을 입증해야 합니다.

📢 임대인이 양수자에게 상가 재건축 계획을
고지했는데 권리금 회수 방해 행위로 볼 수 있나요?

​

​D사장님은 임대차 계약 만료 시점이 다가오자 양수자를 구한 후 권리금 계약을 체결했습니다. 하지만 임대인은 상가를 철거하고 재건축하기 위해 구청에 관광숙박업 사업계획승인을 받았는데요. 임대인은 양수자에게 2~3년 후 재건축 시점이기 때문에 그 기간 내에서만 임대차 계약이 된다고 알리며 몇 년 전 D사장님에게 해당 사실을 언급했다고 주장했습니다. 이 말을 들은 양수자는 임대차 계약 체결을 포기했고 권리금 계약을 해지했습니다. D사장님은 임대인에게 손해배상을 청구하겠다고 주장합니다.

건물의 연식 등에 따라 철거·재건축의
필요성이 객관적으로 인정되지 않거나
재건축 계획이 구체화되지 않았는데도
임대인이 짧은 임대 기간을 제시하는 경우에는
권리금 회수 방해 행위에 해당할 수 있습니다.

다만, 위의 경우 임대인은 사업계획승인을 받았기에
상가의 재건축 필요성이 인정된다는 판결이었습니다.
또한 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있는데요.

따라서 권리금 회수 방해 행위에 해당하지 않으며
임대인은 D사장님에게 손해배상을 지급하지 않아도 됩니다.

📢 건물주가 권리금 회수를 방해한다면
어떻게 해야 하나요?

​

​오랫동안 음식점을 운영해온 E사장님은 임대인에게 음식점 양도 계획을 이야기했습니다. 그날부터 임대인은 주변 시세 이상으로 임대료를 높이고, 권리금을 받지 말고 가게를 양수하라는 등 E사장님의 권리금 회수를 방해하는데요. E사장님은 어떻게 대처해야 할지 고민하고 있습니다.

소송을 통해 권리금을 손해배상받기 위해서는
계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지 임대인이
권리금 회수를 방해했다는 증거가 필요합니다.

임대인과의 문자 내역, 통화 내역, 내용 증명 등을
권리금 회수 방해 증거로 제출할 수 있습니다.

만약에 소송이 부담스럽다면
주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회와 같은
기관을 통해 조정으로 분쟁을 해결하는 것도 방법입니다.