“코로나 때문에 힘드니까 월세 낮춰줘요” 가능할까요

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상가건물 임대차보호법 개정안을 알려드려요

코로나19 장기화로 소비가 위축되고 자영업 매출이 많이 줄었습니다. 당장 한 달 치 월세를 어떻게 내야 할지 걱정하시는 사장님도 많이 계신데요. 코로나19로 어려움을 겪는 자영업자를 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법이 개정됐습니다. 2020년 9월 29일(화)부터 시행된 상가건물 임대차보호법 개정안을 알기 쉽게 정리했습니다.

※이 콘텐츠는 2021년 1월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니, 최신 정보인지 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

상가건물 임대차보호법이란?

상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)은 상가 임대 계약에서 상대적으로 경제적 약자인 임차인(이하 사장님)의 권리를 보호하는 법입니다. 사업자등록을 할 수 있는 상가 건물 중 환산보증금이 일정 금액 이하인 상가를 빌렸다면 상가임대차법을 적용받을 수 있습니다. 환산보증금은 ‘보증금+(월세×100)’으로 계산합니다. 만약 보증금 1억원에 월세 200만원인 매장이라면 ‘1억원+(200만원×100)’으로 환산보증금은 3억원이 됩니다. 상가임대차법 보호를 받을 수 있는 환산보증금 기준은 지역에 따라 차이가 있습니다.

상가건물 임대차보호법, 어떻게 개정됐나요?

①임시특례 신설

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👨‍🍳적용대상: 상가건물 임대차 계약을 한 사장님(전대차 계약을 한 사장님, 환산보증금을 초과하는 상가를 계약한 사장님 포함)

🏬한줄요약: 2020년 9월 29일(화)부터 2021년 3월 28일(일)까지 6개월동안 사장님이 월세를 내지 못하더라도 건물주가 일방적으로 계약을 해지하거나 계약 갱신을 거절할 수 없음

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)가 신설됐습니다. 2020년 9월 29일(화)부터 2021년 3월 28일(일)까지는 6개월 동안 사장님이 월세를 연체하더라도 계약이 해지되지 않고 갱신할 수 있습니다. 권리금 회수 기회도 보장됩니다.

계약 갱신요구권은 임대차 계약이 만료되기 1~6개월 전에 사장님이 임대인(이하 건물주)에게 계약을 갱신해달라고 이야기할 수 있는 권리입니다. 처음 계약한 임대차 기간을 포함해 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있는데요. 건물주는 특별한 이유가 없는 한 계약을 갱신해야 합니다.

하지만 제약조건이 있었습니다. 사장님이 3개월치 월세를 내지 못하면 건물주는 계약 갱신을 거절할 수 있었습니다. 2019년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지 2년을 계약한 사장님이 2020년 10월부터 12월까지 세 달간 월세를 전부 내지 못했다면 2020년 12월 31일 계약이 끝날 때 건물주가 계약 갱신 요구를 거절할 수 있었는데요.

 게티이미지뱅크

임시특례 신설로 제약 조건이 완화됐습니다. 2020년 9월 29일(화)부터 2021년 3월 28일(일)까지 밀린 월세는 계약 갱신 거절 사유에서 제외됩니다. 이 기간 6개월치 월세가 밀렸더라도 건물주는 임대차 계약이 종료될 때 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

상가임대차법이 개정되기 전부터 월세를 내지 못했다면 어떻게 될까요. 만약 사장님이 2020년 9~11월까지 매달 월세를 내지 못했더라도 10월, 11월에 내지 못한 월세는 임시특례법의 적용을 받습니다. 임대차 계약이 종료될 때 사장님이 계약 갱신을 요구하면 건물주는 계약을 갱신해야 합니다.

임시특례규정이 적용되는 동안 월세를 아예 내지 않아도 된다는 것을 뜻하진 않습니다. 이후 이자를 포함해 밀린 월세를 건물주에게 줘야 하는데요. 기한은 정해져 있지 않지만 임대차 계약이 종료될 때 건물주가 보증금에서 밀린 월세를 빼도 됩니다.

임시특례규정은 건물주의 동의를 받고 전대차 계약을 한 전차인에게도 적용됩니다. 환산보증금을 초과해 기존에는 상가임대차법 적용 대상이 아닌 사장님들도 임시특례법은 적용받을 수 있습니다.

②차임 등의 증감청구권 행사

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👨‍🍳적용대상: 상가임대차법 적용을 받는 사장님(전대차 계약을 한 사장님 포함)

🏬한줄요약: 2020년 9월 29일(화)부터 사장님이 건물주에게 코로나19를 이유로 월세를 감면해달라고 요구할 수 있음

코로나19로 매장 운영이 힘들어 당장 월세를 내지 못하는 사장님은 건물주에게 월세를 내려달라고 요구할 수 있습니다. 상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)가 개정돼 차임증감청구권 사유가 구체화됐기 때문입니다.

차임 등의 증감청구권(이하 차임증감청구권)이란 건물 임대 계약을 했지만 경제 사정이 바뀌어 약속한 보증금이나 월세를 조정할 필요가 있을 때, 건물주나 사장님이 서로에게 보증금·월세를 올리거나 낮춰달라고 이야기할 수 있는 권리를 말합니다. 그동안 ‘임차 건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동’으로 규정돼 있어 ‘경제 사정이 바뀌어 월세를 올리거나 내릴 때’를 판단하는 기준이 모호했는데요.

상가임대차법 제11조①에 월세 증감을 청구할 수 있는 경제 사정 변동 사유로 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조제2호에 따른 제1급 감염병’이 추가됐습니다. 제1급 감염병에는 코로나19가 포함됩니다.

게티이미지뱅크

건물주가 보증금이나 월세를 올릴 때는 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 하지만 사장님이 건물주에게 요구하는 감액 청구금은 금액이나 한도가 정해져있지 않습니다. 사장님과 건물주가 서로 조율해야 하는 건데요. 서로 협의가 되지 않을 때는 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 해야 합니다. 하지만 건물주가 분쟁조정위원회의 결과를 거부할 수 있습니다.

또 사장님의 감액 청구를 받아들여 월세를 낮춘 건물주가 월세를 다시 올려달라고 요구할 경우 기존 월세에 달할 때까지는 5%의 제한이 없습니다. 200만원이었던 월세를 100만원으로 내렸다가 다시 200만원으로 바로 올려도 상관없는 것이죠.

차임증감청구권은 임시특례법과 달리 상가임대차법을 적용받는 사장님만 가능합니다. 계약한 상가가 환산보증금을 초과해 상가임대차법을 적용받지 않는 사장님은 차임증감청구권을 요구할 수 없습니다.