정책

임대차 계약 전 주의사항

#상가 # 건물 # 임대차보호법

창업할 때 가장 많은 비용을 차지하는 게 ‘임대 비용’입니다. 보증금, 권리금 등을 따지다보면 예산에 맞는 자리를 찾기 쉽지 않은데요. 맘에 드는 자리를 찾는다고 해도 끝이 아닙니다. 임대 계약에 익숙하지 않은 초보 사장님을 위해 계약하기 전 신경 써야 할 점들을 알려드립니다.

※이 콘텐츠는 2022년 2월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니, 최신 정보인지 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

계약하기 전

①건물주 본인인지 확인하기 - 등기사항전부증명서 확인

계약 전 가장 먼저 할 일은 사장님과 계약하려는 사람이 건물 주인 본인인지 확인하는 것입니다. 이를 위해 꼭 챙겨봐야 할 서류가 있습니다.

‘등기사항전부증명서’란 등기부등본을 말합니다. 해당 건물의 역사와 권리를 나타낸 서류입니다. 누구나 가까운 등기소나 무인발급기에서 등기부등본을 떼볼 수 있는데요. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 각 부분 마다 확인할 사항들이 있습니다.

먼저 표제부에 나온 주소가 실제 주소와 일치하는지 확인해야 합니다.

갑구에서는 해당 건물의 주인이 바뀐 역사를 알 수 있습니다. 대리인이 나오면 위임장, 인감증명서 있는지 확인하고 건물 주인과 통화 후 계약해야 합니다. 또 압류나 가압류가 돼있지 않은지 확인해야 합니다.

을구에서는 해당 건물을 담보로 대출을 받았는지를 확인해야 합니다. 흔히 볼 수 있는 금융권 대출인 근저당권, 저당권, 전세권 등을 들 수 있습니다. 보증금과 빚의 금액이 집값의 60%를 넘으면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 경매로 넘어간 건물은 저당권자나 전세권자가 배당받은 후 나머지 금액만 배당받을 수 있기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워지기 때문입니다.

계약하기 전 반드시 확인해야 하지만 어려운 용어와 내용 때문에 ‘공인중개사가 알아서 해주겠지’라 생각하면 안 됩니다. 최근에는 한 공인중개사가 임대인 명의를 위조한 뒤 "집주인이 해외에 있어 부동산 계약 체결 권한을 위임받았다"며 임차인을 속인 사건도 있었기 때문에 꼭 등기사항증명서를 직접 확인해봐야 합니다.

②위반건축물 유무와 실면적 비교 확인 - 건축물대장 확인

임차하려는 건물에 위반 사실이 없는지도 반드시 확인해야 합니다. 용도에 맞지 않게 옥상에 무단으로 옥탑방을 두거나 주차장 일부를 주방으로 개조해 사용하는 경우가 대표적인데요. 위반건축물 여부는 ‘건축물대장’으로 확인합니다. 민원24(www.minwon.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

건축물대장이란 건물의 구조와 용도를 나타낸 문서입니다. 건축물대장에는 두 종류가 있습니다. 소유자가 구분돼있지 않은 일반건축물대장과 한 건물에 각 호수별로 소유자가 구분돼있는 집합건축물이 있는데요. 건축물대장 상 주소와 소유자가 등기부등본과 일치하는지, 실제 주소·소유자와도 일치하는지 확인해야 합니다.

건축물대장을 보면 가장 먼저 '위반건축물 여부'를 확인할 수 있습니다. 위반건축물에 해당하면 건축물대장 오른쪽 상단에 '위반건축물'이라는 표시가 나옵니다. 위반건축물이라고 무조건 피해야하는 건 아닙니다. 범칙금으로 건물주에게 이행강제금을 부과하고 건축물대장에 표시하도록 합니다. 하지만 위반건축물에서 영업하는 경우 대출을 받지 못하거나 창업 관련 정부 정책에 지원하지 못할 수 있으니 주의해야 합니다.

③상가 용도와 시설 확인 - 건축물대장과 구청 건축과 등에서 확인

건축물대장에 나온 건물의 주용도가 주택이나 사무실이면 음식점을 운영할 수 없습니다. 일반음식점과 휴게음식점의 차이도 확인해야 합니다. 일반음식점은 면적 크기에 상관없이 상가 용도가 2종 근린생활시설인 건물에서만 영업이 가능합니다. 하지만 패스트푸드, 카페, 분식집 같은 휴게음식점은 면적 300㎡ 미만은 1종 근린생활시설, 이상은 2종 근린생활시설 용도에서만 영업 가능합니다. (건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류)

구청 건축과에 문의해 소방시설이나 정화조 용량이 해당 업종에 적합하게 설치돼 있는지도 확인해야 합니다. 자칫 실컷 인테리어를 하고서 영업을 하지 못하는 경우가 생깁니다.

④권리금계약 확인

A 사장님은 상가를 임대해 카페를 운영하고 있었습니다. 어느 날 건물주 B씨가 더이상 상가를 임대하지 않고 자신의 아들이 카페를 운영하도록 하겠다며 가게를 비워달라고 했습니다. A 사장님은 권리금 6000만원을 받기 위해 새 임차인을 소개받으려 했지만 건물주 B씨가 '상가를 직접 사용하겠다'고 했으니 새 임차인을 찾을 필요가 없다고 생각했습니다. A씨는 건물주인 B씨에게 권리금을 달라고 했지만 B씨는 거절했습니다. 권리금을 받지 못한 A씨는 “새 임차인에게 권리금을 돌려받지 못했으니 손해를 배상하라”며 B씨를 상대로 소송을 했습니다.

이는 실제 대법원 판례(대법원 2019년 7월4일 선고 2018다284226 판결) 내용입니다. 권리금이란 상가 건물의 새 임차인이 기존 임차인에게 임대료 외에 지급하는 일종의 '자릿세'입니다. 본래 권리금을 받으려면 임차인이 새 임차인을 주선해야 하는 게 맞습니다. 하지만 대법원은 “임대인이 새로운 임대차 계약을 하지 않겠단 의사를 확실히 표시했기 때문에 임차인이 새 임차인을 주선할 필요가 없었고 따라서 B씨가 권리금 회수기회를 방해했다”고 판단했습니다. (제10조의4(권리금 회수기회 보호 등 ①)

권리금은 상가 임대차 분쟁 원인 1순위이기 때문에 지급한 권리금 반환 내용을 포함해 약정하는 게 좋습니다. 상가임대차보호법을 보면 임대인이 권리금을 반환해야할 의무는 없습니다. 하지만 판례에서는 ‘임대인의 사정으로 계약이 중도 해지돼 정상적인 영업을 할 수 없는 등 특별한 사정이 있을 때 임대인은 권리금 전부 또는 일부에 반환의무를 진다’고 봅니다.(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결) 권리금 분쟁이 소송으로 이어지면 막대한 비용이 들고 오랜 시간이 걸리기 때문에 자세한 사항을 계약서에 포함해 방지해야 합니다.

⑤사업자등록과 확정일자

사업자등록은 '내가 이 곳에서 사업을 한다'는 사실을 알리는 겁니다. 구청에 사업자등록을 하면 계약서에 '이 건물에 들어온 날짜'를 말하는 '확정일자'를 받습니다.

확정일자는 임차인이 세들어 살고 있는 상가가 경매로 넘어가는 만일의 사태를 대비해 필요합니다. 확정일자를 받으면 경매 시 우선변제를 받을 수 있습니다.(상가임대차 제14조 보증금 중 일정액의 보호) 확정일자를 받지 않으면 건물이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한푼도 받지 못할 수 있습니다. 재계약을 할 때도 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받아둬야 합니다.