임대차 계약이 끝나고 나갈 때

피자집을 운영하는 어기영(37) 사장님은 임차해 운영하던 가게 문이 낡아 새것으로 바꿨습니다. 계약이 끝난 후 가게를 비우고 나가려는데 건물주가 “원래대로 해놓고 가라”고 합니다. 어기영 사장님은 정말 원래대로 해놓고 나가야 할까요? ‘계약이 끝나고 나갈 때’ 유의할 점을 알려드립니다. 

임차인은 빌린 공간을 그대로 유지하고, 일부를 바꿨다 해도 계약이 끝나면 원래대로 돌려놔야 하는 ‘원상회복 의무’가 있습니다. 임대차 계약 후임차인이 영업하려는 목적에 맞게 상가 인테리어를 하고 설비를 갖춘 후 계약이 끝나고 나갈 때는 계약 당시 상태로 되돌려 놓아야 합니다.(민법 제615조)만약임차인이 원상회복 의무를 다하지 않았다면건물주는 보증금에서 원상회복 비용을 뺄 수 있습니다. 

하지만 100% 원래대로 두어야 하는 건 아닙니다. 특별한 이유가 없다면 새 문을 낡은 문으로 복구 해야 하진 않습니다. 오히려임차인이 건물에 필요한 시설을 설치하거나 개량해서 건물의 가치를 높였다면임대인에게 비용을 청구할 가능성이 있습니다. 

또 생활하면서 생기는 자연 마모나 손상까지 원래대로 바꿔야 하진 않습니다. 관례적으로 벽에 기름 때가 생기는 건 원상회복 의무 범위에 들어가지 않습니다. 통상건물주는 감가상각비와 수선비 등을 임대료에 포함해 받는다고 보기 때문입니다. 

‘원상회복 범위’는건물주와임차인사이에 분쟁이 많이 일어나는 주제입니다. ‘원상회복 의무’의 범위가 어디까지인지 판단하기 어려운 경우가 많기 때문인데요. 최근에는 커피 전문점 시설을 갖춘 매장을 그대로 임차해 영업하다 계약이 끝난 경우 현재임차인이 기존 시설물을 철거해 원상회복해야 할 의무가 있다는 대법원 판례가 나왔습니다.(2019.8.30. 선고 2017 다268142판결)최선의 방법은 계약서를 쓸 때 원상회복 범위를 어디까지 할 것인지를 명확히 따져 분쟁을 막는 것입니다. 

권리금이란 상가 건물의 새임차인이 기존임차인에게 임대료 외에 지급하는 일종의 '자릿세'를 말합니다. 보증금와 월세 이외에 드는 비용인데다 계약이 끝나고 돌려받을 수 있는지 명확하지가 않아 ‘권리금’은 주요 분쟁 원인 요소였습니다. 

2018년 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)이 개정되면서 법에서는임차인의 ‘권리금 회수 기회’를 보호합니다.(상가임대차보호법 제10조의3)하지만 무조건 기회를 보장하는 건 아닙니다.임차인이임대인에게 새임차인을 주선해 새임차인에게 권리금을 받을 수 있도록 법에서 보장합니다. 단 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 새임차인을 구해야 권리금을 법으로 보호받을 수 있습니다.(상가임대차보호법 제10조의4)