정책

임대차 계약 기간 중 주의사항

서울 강남구 서초동에서 카페를 운영하는 A 사장님은 3개월 후면 2년 간의 임대차 계약이 끝납니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에서임차인에게 '계약갱신요구권 10년'이 있다는 사실을 안 A 사장님은 건물주 B씨에게 '계약을 갱신해달라'고 했는데요. 하지만 A 사장님은 계약을 갱신할 수 없었습니다.

A 사장님이 월세 3개월치를 연체 중이었기 때문입니다. A 사장님은 건물주에게 계약 갱신 후 밀린 월세를 주겠다고 했지만 건물주 B씨는 단호하게 '안된다'고 했습니다. 상가임대차법에서는 월세를 3번 밀리면 임대인이임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 이 경우임차인은 계약 갱신을 요구할 수도 없습니다.

임대차 계약을 하고 가게를 운영할 때 고민은 끊이지 않습니다. 계약 기간 중 상가를 임차한 사장님이 유의할 점은 다음과 같습니다.

※이 콘텐츠는 2020년 2월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니, 최신 정보인지 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

가게를 운영하는 계약 기간 중

①무언가 망가졌을 때 비용은 누가 부담하나

가게를 운영하다보면 건물 곳곳에 문제가 생깁니다. 이럴 땐 수리 비용을 부담해야 하는 사람이임차인인지건물주인지 헷갈립니다.

가게를 제대로 운영할 수 없을 만큼 문제가 생겼다면건물주가 수리해야 합니다. 이를‘임대인의 수선의무’라 부릅니다.(민법 제623조 ‘임차인의 의무’)예를 들어 영업을 하지 못할 만큼 심각한 누수가 생겨임차인이 여러차례임대인에게 보수를 요구했으나임대인이 이를 무시했다면,임차인이임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인부주의로 고장 난 경우, 형광등 등 소모품 교체비용은임차인이 부담해야 합니다.임차인에게도 ‘선량한 관리자의 의무’가 있기 때문인데요. 전·월세 기간에는 엄연히 ‘내 가게’이기 때문에 함부로 써선 안됩니다.(민법 제374조 ‘특정물인도채무자의 선관의무’)

한겨울에 보일러가 고장 났거나 계량기가 동파했을 때는 당장 영업에 지장을 주기 때문에 많은임차인이 별다른 말을 하지 않고 고치기도 하는데요. ‘나중에 청구해야지’는 생각은 금물입니다. 수리를 하기 전 반드시건물주에게 동의를 구하는 게 좋습니다.(제634조 임차인의 통지의무’)수리 업체에 의뢰해 견적서를 받아두는 것도 중요합니다.건물주와 전화를 할 수 없다면 사진을 찍어서 문자라도 보내놓아야 합니다.

②계약기간이 얼마 남지 않았을 때 - 갱신 요구권은 10년

임차인에게는 10년간 임대인 의사와 무관하게 영업할 수 있는 ‘계약갱신요구권’이 있습니다. 계약 갱신 시 이전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.(상가임대차법 제10조 3항)

계약 갱신을 언제나 요구할 수 있는 건 아닙니다. 임대차 기간이 만료되기 1~6개월 전까지 행사 해야 합니다.(상가임대차법 제10조 1항)또 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 2018년 10월 16일 이후 새로 계약한 임대차 계약에만 해당합니다.(상가임대차법 제10조 2항)

③계약기간이 얼마 남지 않았을 때 - 묵시적 갱신

건물주가임차인에게 계약 종료 1~6개월 전까지 별다른 통지를 하지 않았다면 계약 기간은 자동 연장입니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 부릅니다. 이 경우 임대차 기간은 1년으로 봅니다.(상가임대차법 제10조 4항)

묵시적 갱신 기간에임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 이 경우 실제 계약은 ‘나가겠다’고 말한 시점으로부터 3개월 이후 해지 됩니다.(상가임대차법 제10조 5항)

묵시적 갱신 기간 중 별도의 언급이 없던임대인이임차인에게 일방적으로 계약 해지를 통보할 수 없습니다. 단, 아래 경우에는 임대인도 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

환산보증금이 일정 금액을 넘을 때 상가임대차법이 아닌 민법을 적용해임대인도 계약해지를 통보할 수 있습니다. 환산보증금이란임차인이임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 가늠하기 위한 금액입니다. 보증금에 월세×100을 더한 액수입니다. 서울에서는 환산보증금이 9억원을 넘는 상가라면 묵시적 갱신 중임대인도임차인에게 가게를 나가달라 요구할 수 있습니다.임대인이 요구한 시점으로부터 6개월 후 계약은 해지 됩니다.건물주도임차인에게 돌려줄 보증금을 준비할 기간이 필요합니다.

영업한 지 1년도 지나지 않아건물주가 재건축을 이유로 가게를 비우라고 해 분쟁을 겪는다는 기사를 보신 적이 있으실 텐데요. 임대차 계약 당시 철거 또는 재건축 계획을 고지한 경우 또는 안전사고 우려가 있는 경우에만건물주가 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다.(상가임대차법 제10조 1항 7호)