상가임대차 갈등사례 ②수선관리의무

공용 화장실 변기 수리는 누가 해야 할까요

소상공인시장진흥공단에서 공유한 

​폐업 재기 소상공인을 위한 상가임대차 QnA 60선 중에서 

사장님께 필요한 주요내용을 재정리했습니다. 

두 번째는 건물 시설 관리에 대한 사례입니다. 

관련 내용에 대한 법률상담이 필요한 

폐업예정, 폐업 소상공인 사장님은 

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​​​​​※이 콘텐츠는 2024년 8월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니, 최신 정보인지 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

Q. 임대인에게 수선관리의무가 있다?

임대인은 임차인이 상가를 사용해 

장사를 할 수 있도록 수선하고 

관리해줄 의무가 있습니다.

임차인이 필요비나 유익비를 지출한 경우

임대인의 의무를 대신한 것이라서 

임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 

그러나 웬만한 임대차계약서에는 모두 

'계약종료시 원상복 구하여 반환한다'는 조항이 있습니다. 

이런 조항이 있는 경우 법원이 비용상환청구를 

인정하는 경우가 극히 드뭅니다. 

따라서 건물에 관해 어떤 비용을 지출할 때는 

먼저 임대인과 지출에 대한 별도 협의를 거치고, 

비용에 관해 협의한 내용을 증거로 남겨두는 것이 좋습니다. 

임대차계약서의 원상회복 조항에도 불구하고 

이 비용만큼은 임대인이 별도의 책임을 진다는 

증거가 있어야 계약 종료 시에 적절히 대응할 수 있기 때문입니다.

수선 관리 용어

필요비:정상적인 상태로 상가 건물과 설비를 유지하는 데 필수적으로 들어가는 비용

유익비:건물 유지에 필수적인 것은 아니더라도 보일러, 유리창 샷시 등 건물의 가치를 높여주는 시설 설치에 드는 비용

비용청구권:배관, 전기시설 등 임차물의 구성으로 흡수되어 독립적인 소유 대상이 되지 않는 시설을 임차인 비용으로 공사한 경우, 공사비용 중 현존가치를 임대인에게 청구하는 권리.

부속물 매수 청구권:시스템 에어컨 처럼 건물에 부속된 물건이지만 건물의 일부분이 되지 않은 임차인 소유 물건으로서, 어떤 용도로 상가가 사용되더라도 편의와 이익을 가져오는 ‘부속물’을 임대인이 매수하도록 청구하는 권리입니다. 

Q. 화장실 변기가 깨져 고객들로부터 민원이 들어오고 있습니다. 
오래돼서 깨진 변기 수리는 누가 해야 할까요?

상가에 임차인이나 고객이 사용하는 화장실 시설이 파손 됐다면

이는 임대차 목적에 따른 사용을 방해하는 요소입니다.

변기가 오래돼서 깨졌다면 그 수선 의무는 임대인에게 있습니다.

임차인 비용으로 변기를 수리했다면 

임차물의 보존을 위한 ‘필요비’로서 언제든 임대인에게 반환 청구 할 수 있습니다.

다만 임대차계약서에 ‘임차인은 계약 종료시 

원상회복하여 인도한다’는 조항이 있는 경우 법원은 

건물에 지출한 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 

특약이라고 보는 경우가 많아서 임대인에게 상환을 청구하기 어렵습니다.  

따라서 함부로 비용을 지출하기보다는 

임대인과 협의하여 비용을 분담하는 방식으로 

사전에 협의하는 것이 현명한 선택입니다.

Q. 임대인 동의하에 설치한 천장형 에어컨, 
임대인에게 팔 수 있나요?

부속물로서 매수 청구할 수 있습니다. 

천장형 에어컨은 건물의 구성품이 아닌 독립된 물건으로서, 

손쉽게 건물로부터 분리 할 수 있고, 

별도의 경제적 가치를 가지고 거래되는 물건입니다. 

따라서 부속물매수청구 대상이 되는 ‘부속물’로 볼 수 있습니다. 

많은 임대인이 원상회복 시 천장형 에어컨을 

철거할 것을 요구하고는 합니다. 

또한, 에어컨을 떼어낸 뒤 마감 처리에 대해 임대인과 

이견이 생기는 경우도 종종 발생합니다. 

그러나 폐업하는 임차인 입장에서 

떼어낸 천장형 에어컨을 쓸 곳도 

마땅치 않고 에어컨 철거를 위한 인건비도 부담일 수 있습니다. 

이 경우 임대인과 협의하거나 

임차인이 에어컨에 대해 

매수 청구를 한다면 철거비를 

절약할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

Q. 임대차 시작할 때 임대인으로부터 
천장형 에어컨을 값을 치르고 샀습니다. 
임대차 종료시 다시 임대인에게 에어컨을 팔 수 있을까요? 

팔 수 있습니다. 

부속물 매수청구는 임대인으로부터 

매수 한 물건인 경우에도 동일하게 인정됩니다. 

따라서 임대인으로부터 구입한 에어컨을 

다시 임대인에게 매수 청구할 수도 있습니다. 

또한, 부속물을 매수청구할지 여부는 

임차인이 선택할 수 있습니다. 

임대인에게 팔지 않고 철거하여 가지고 나가고 싶다면, 

임대인의 의사와 상관없이 가지고 갈 수도 있습 니다(민법 제654조, 제615조). 

이어서 보기
① 원상회복의무 편: 원상회복이 안됐다며 보증금을 돌려주지 않는 임대인
③ 계약 종료 편: 임차인이 계약을 해지할 방법은 없나요?