상가임대차 갈등사례 ③계약 종료

임차인이 계약을 해지할 방법은 없을까요

소상공인시장진흥공단에서 공유한 

​폐업 재기 소상공인을 위한 상가임대차 QnA 60선 중에서 

사장님께 필요한 주요내용을 재정리했습니다. 

​세 번째는 임대차 계약이 종료될 때 발생할 수 있는 갈등 사례입니다.

관련 내용에 대한 법률상담이 필요한 

폐업예정, 폐업 소상공인 사장님은 

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​​​​​※이 콘텐츠는 2024년 8월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니, 최신 정보인지 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

Q. 임대차 계약 기간을 채우지 못했는데 
계약을 해지할 방법은 없나요?

상가 임대차 계약 기간은 통상 

2년을 기준으로 체결하지만, 

1년 또는 그 이하, 혹은 5년 이상 

기간을 정하기도 합니다.

상가 임차인은 상당한 비용을 들여 

시설을 설치하거나 권리금을 지급하고 

임대차계약을 하기 때문에, 

일정 기간 동안 상가를 사용할 수 있는 기간이 

보장되지 않는다면 상당한 손해를 입을 수 있습니다.

따라서 상가임대차의 계약기간과 해지에 대해 

법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

계약 기간이 1년 이상으로 체결된 경우,

기간을 다 채우지 못한 상태로

임차인이 계약을 해지할 법적 근거가 없습니다. 

즉, 임대차 계약기간은 계약의 중요한 내용이므로 

상대방의 귀책사유 없이 일방이 계약을 해지할 수 없습니다. 

다만 임대인이 합의를 해주는 경우 가능합니다.

Q. 계약 기간을 채우지 못하고 나가면 
중개수수료를 임차인이 부담하나요?

아니오. 중개수수료는 임대인이 부담합니다. 

임대차 계약기간 중에 임차인이 계약을 해지하는 경우, 

임차인에게 부동산 중개수수료를 부담 하게 하는 관행이 있습니다. 

하지만 중개수수료는 임대인이 새로운 임차인과의

계약이 성사됐을 때 그 대가로 공인중개사에게 지급하는 것입니다.

따라서 임대차계약 종료와 함께 임대인과의

법률관계가 끝난 임차인이 중개수수료를 지급할 이유가 없습니다.

다만, 임대차계약 기간 내에 임차인이 

계약을 해지하고자 할 경우 

중개수수료를 임차인이 부담하게 하는 ‘약정’은 가능합니다.

임대인도 중개수수료를 임차인이 지급하는 조건으로 

계약 해지에 동의해주는 경우가 많다보니 

임차인이 중개료를 부담하는 것이 

관행처럼 자리잡은 것으로 볼 수 있습니다.

Q.  임대차 계약이 종료되자 원상회복을 마무리하고 임대인에게 보증금을 돌려달라고 통보했는데, 임대인은 보증금이 마련되지 않았다며 보증금을 주지 않았습니다. 어쩔 수 없이 가게에 짐을 남겨두었습니다. 임대인은 짐을 빼지 않았으니 보증금에서 그 기간의 차임을 공제하겠다고 하는데, 타당한가요?

임대차 목적대로 사용한 경우가 아니라면 차임을 내지 않아도 됩니다.

임대차 계약이 종료되면 상가를 반환하는 임차인의 의무와

보증금을 반환하는 임대인의 의무가 동시에 이행돼야 합니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 임차인 또한

상가 반환 의무를 미룰 수 있습니다. 

그 기간 동안 임차인이 짐을 빼지 않았더라도 

임대차계약상 목적에 따라 장사를 하지 않았다면

차임이나 차임 상당의 부당이득반환을 하지 않아도 됩니다.(2018다 240424)

Tip
폐업신고를 한 뒤라면 장사를 하지 않았음이 보다 명백하게 확인될 수 있습니다.

Q. 임대차 계약 후 1년도 되지 않았는데 
월세를 올릴 수 있나요?

상가임대차 보호법의 적용 여부에 따라 다릅니다.

해당 법은 임대차계약 또는 증액이 있은 후
1년 내에는 증액할 수 없다고 정하고 있습니다. 

그러나 환산보증금이 해당 법의 적용 기준을 넘어선 경우,

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않으므로 

1년 이내 월세 증액이 가능합니다. 

환산보증금 기준은 지역마다 다르며, 

기준을 초과하는 경우 임대차보호법이 적용되지 않습니다.  

▶ 상가임대차보호법과 환산보증금 자세히 보기

Q. 이미 임대차 목적물을 돌려주었는데
임대인이 보증금을 주지 않습니다. 
보증금 입금이 지연되면 이자가 붙나요? 

지연배상금이 붙습니다.

임대차계약 당시 보증금 지급을 지연할 경우 

일정 이자가 붙는다는 합의를 하였다면 

그 이자가 붙습니다. 

합의가 없었다면 법령이 정한 이율로 

연 6%씩 지연배상금이 붙습니다. 

이어서 보기

① 원상회복의무 편: 원상회복이 안됐다며 보증금을 돌려주지 않는 임대인 
② 수선·관리의무 편:  공용 화장실 변기 수리는 누가 해야 하나요?