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노무·세무

건물주가 세금계산서를 발급해주지 않는다면?

#세금계산서 # 임대인 # 건물주 # 부동산 # 계약

활용하실 경우 출처를 표기해주세요


임대인 과세유형에 따라 달라지는 것



외식업 사장님 커뮤니티에 올라온 장사고민을 모아보면 ‘임대인’과의 관계로 스트레스를 호소하시는 사장님들이 많습니다. 음식에 관한 문제라면 사장님들이 전문가지만 임대차계약은 난감한 문제죠. 사장님들의 고민을 덜어 드리기 위해 요기요가 매장 임대인의 ‘과세유형’에 따라 달라지는 임차인 사장님의 세금 관리법을 알아봤습니다.



‘일반과세’일 때, ‘간이과세’일 때


👉 일반과세사업자 임대인

-세금계산서 발행 의무가 있습니다. 

-월세에 부가세 10%를 추가해 냈다면 

 세금계산서를 요구할 수 있습니다.


👉간이과세사업자인 임대인

-연매출 4800만원 미만 간이과세사업자는

  세금계산서를 발행할 수 없습니다.

-임대인이 부가세 10%를 받지 않아야 합니다.

-임차인이 월세에 부가세 10%를 더 내더라도 

 부가세신고 기간에 환급받을 수 없습니다.

-종합소득세신고에서 경비 처리는 가능합니다.


*2021년부터 간이과세사업자 기준이 '4500만원 미만'에서 '8000만원 미만'으로 상향됐지만 부동산임대업은 여전히 직전연도 공급대가 합계(부가세를 포함한 임대수익)가 4800만원 미만인 경우만 간이과세가 적용됩니다. 


‘세금계산서’ 있을 때, 없을 때 


큰 도로를 끼고 있거나 4층 이상 큰 건물이라면

임대인이 일반과세거나 법인인 경우가 많습니다. 

전체 임대료 수입이 연 8000만원이 넘으면 

간이과세로 사업자를 낼 수 없습니다.


오래되고 낮은 건물, 면적이 작은 곳이라면 

임대료가 많이 나오지 않아서

임대인이 간이과세사업자일 수 있습니다.

사업자를 내지 않고 월세를 받는 분도 있죠.


건물주가 사업자가 아니거나 간이과세일 경우 

부가가치세 환급은 불가하고 

종합소득세(법인세) 비용처리만 가능합니다.

 

🙆세금계산서를 받으면

월세 100만원+부가가치세 10만 원=총 110만원 지급 → 부가세 신고에서 10만원, 종합소득세 신고에서 6만원. 총 16만원 공제 (소득세율 6% 가정)


🙅세금계산서를 받지 못하면 

월세 100만원+부가가치세 10만원=총 110만원 지급 → 부가세 매입세액공제는 받을 수 없고 종합소득세 신고 시 66,000원(110만원 × 소득세율 6% 가정) 공제

 

세금계산서를 받는 것이 유리하지만 

임대인이 사업자가 아니거나 간이과세자면 

세금계산서 발급이 불가능합니다.

 

임차인에게 받은 부가세를 

대신 신고할 의무가 없는

간이과세사업자 임대인에게 

부가세를 포함한 월세를 지불하는 것은

세법에 맞지 않습니다. 

 

임대차 계약 전부터 임대인의

사업자등록 여부와 과세유형을 확인하시고

간이과세자일 경우 계약서상 월세에

부가세가 포함되지 않도록

금액을 확인하는 것이 좋습니다. 



세금계산서가 없을 때 비용처리법


소득 신고에서 ‘비용처리’를 하려면 

국세청에서 인정하는 적격 증빙이 필요합니다. 

세금계산서, 면세사업자가 발행하는 계산서, 

신용카드 매출전표나 현금영수증이 해당하죠.


임대인이 사업자가 아니거나 간이과세자라서 

세금계산서를 받을 수 없을 때 

월세, 혹은 부가세를 포함해 지불한 금액을 

비용으로 처리하려면 

임차인 사장님 명의로 임대인 계좌에 

월세를 송금한 내용이나 

은행 입금표를 모아둬야 합니다. 


간혹 임대인이 일반과세자라서 

세금계산서를 발행해야 하지만 

현실적으로 그렇지 않은 경우도 있습니다. 


이때에도 계좌 입금 내용이나 

입금표를 모아 경비처리할 수 있습니다. 

하지만 적격 증빙을 수취하지 못했기 때문에 

정규 증빙 불수취 가산세(2%)가 붙습니다.


게티이미지뱅크


간이과세자도 ‘현금영수증’ 발행 가능 


간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없지만 

임차인의 종합소득세 비용처리에 필요한 

현금영수증은 발행해줄 수 있습니다. 


현금영수증은 홈택스의

'현금영수증 인터넷 발급 안내' 메뉴에서 

발급 가능합니다. 


단, 일반과세자와 달리 

매입 부가세는 0원으로 표시되고

종합소득세 신고시 

비용 증빙자료로만 활용할 수 있죠.


혹시 임대인이 임대사업자가 아니라면 

‘임대차계약서, 임대료 이체내용’ 등의 

증빙 서류로 비용처리해야 합니다. 



임대인의 과세 유형에 따라 발행


간혹 임차인이 간이과세자일 때

부가세 환급을 받지 못하기 때문에 

부가세만큼 월세가 비싸진다는 생각에 

임대인에게 세금계산서를 발행하지 않고 

부가세를 제외한 월세를 내면 안 될지 

묻는 경우도 있는데요.


임대료에 대한 세금계산서 발행 여부는 

임차인의 과세 유형과 무관하게 

임대인의 사업자 과세유형에 따라결정됩니다. 


임대인이 일반과세자라면 

임차인이 간이과세자든 개인이든 

세금계산서를 발행해야 합니다.



임대인 과세유형 확인하는법


임대인이 간이과세자인지 일반과세자인지 

궁금해하시는 사장님들도 있습니다. 


사업자등록번호를 아신다면 

국세청홈택스 사이트에서 

사업자가 일반과세자인지 간이과세자인지, 

또 현재 사업을 운영하고 있는지, 

휴업 중인지 폐업 중인지 확인할 수 있습니다. 


① 홈택스 접속

‘조회/발급’ 메뉴 → 하단 ‘사업자 상태’에서 

‘사업자등록번호로 조회’ 혹은 ‘주민등록번호로 조회’



②‘사업자등록번호로 조회’

홈택스 로그인 없이 이용 가능합니다.

사업자번호 입력 후 조회하기 버튼을 클릭합니다.



사업자 번호를 잘못 입력하면

‘국세청에 등록되지 않은 

사업자등록번호입니다’ 라는 

안내 메시지가 표시됩니다.



③ 주민등록번호로 조회

주민등록번호로 정보를 조회하려면 

본인의 동의가 필요하며 

해당 내용을 1~3번까지 작성한 후

조회하기 버튼을 클릭합니다. 

주민등록번호로 조회는

홈택스 로그인 후 이용 가능합니다.



임차인이 세금계산서 신청하는 법


⭐ 매입자 발행 세금계산서

매출자가 재화나 용역을 공급하고 세금계산서를 발급하지 않을 때 매입자가 신청해서 세금계산서를 발급하는 제도가 있습니다. 즉, 임대인이 월세 세금계산서를 발급하지 않을 때 임차인 사장님이 세금계산서를 신청할 수 있습니다. 

 

신청 조건 두 가지

임대인이 세금계산서 발급 의무가 있는 일반과세자일 때

건당 공급대가(월세) 10만 원 이상 거래일 때

 

관할 세무서에서 신청할 수 있는데요. 신청하실 때는 ‘거래사실확인신청서’ 작성과 함께 거래 사실을 확인할 수 있는 입금내역, 입금증 등 증빙이 필요합니다. 


상반기에 거래한 것은 12월 31일까지, 하반기에 거래한 것은 다음 해 6월 30일까지 신청 가능합니다. 


세무서장이 요건을 검토해서 거래 사실이 확인되면 신청자에게 결과를 통지해주고 임차인 사장님은 결과에 따라 세금계산서를 발행하면 됩니다.


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