임대차계약서 쓰기 전에 확인해보세요

부동산 가기 전 체크리스트

부동산에서 도와주면 임대차계약을 맺는 건 어렵지 않습니다. 다만, 계약 내용에 대한 의견차이로 임대인과 분쟁이 생긴다면 장사를 유지하기 어려운 골칫거리가 될 수 있죠. 공인중개사, 임대인과 만나 무엇을 의논해야 할지 미리 생각해둬야 합니다. 요기요가 임대차 계약 전에 확인보셔야 할 주의사항을 정리했습니다.

용도변경비용과 하수도원인자부담금

세입자가 음식점이 아닌 업종으로 

장사하던 상가를 임대했는데

용도변경이 불가능한 건물이거나

불법건축물이 있어서

음식점 인·허가가 안나는 경우가 있습니다.

건축물대장을 확인하는 이유죠.

부동산에서 받거나 정부24 사이트에서 

직접 발급받을 수 있습니다.

📌  건물 용도 변경 비용

건물의 주 용도가 주택이나 사무실이면 음식점을 할 수 없습니다.

✔일반음식점: 면적에 상관 없이 2종근린생활시설만 가능

✔휴게음식점: 300㎡ 미만은 1종근린, 이상은 2종근린생활시설만 가능

계약한 후 영업신고를 하기 위해 

건물 용도를 변경하면

행정 업무를 처리하는 비용이 듭니다.

어떤 용도로 변경하느냐에 따라

무료부터 150만원까지 처리비용이 다양한데

여기에 건축사사무소 의뢰 비용이 추가되죠.

건축물 면적, 용도를 미리 확인하고

용도가 맞지 않을 때는 

변경 비용이 얼마나 드는지,

임대인과 임차인 중 누가 비용을 부담할 지

계약서를 쓰기 전에 의논하셔야 합니다.

📌  하수도 원인자 부담금

일반음식점처럼 오염된 하수가 배출되는 시설은 

정부에서 하수처리장을 건설해 오·폐수를 정화해서 방류합니다. 

처음엔 건축주가 건물을 짓고 사용승인을 받을 때 

건물 용도에 따라 하수도원인자부담금을 납부하죠.

 *「하수도법」 제34조, 제61조 

그리고 상가를 임대한 사장님이 

기존 용도와 다른 업종으로 사업하기 위해

용도 변경 신청을 할 때

하수도원인자부담금을 한번 더 납부합니다. 

계약서를 쓰기 전에  

시·군·구청에서 

하수도 비용 발생 여부를 확인하고

임대인과 비용부담에 대해 협의해서 

임대차계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 

계약서에 추가할 수 있는 특약 조항:

-건물에 사업 인·허가가 불가능할 시 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환함. 

-임차인의 사업을 위한 건축물 용도 변경 비용 및 하수도원인자부담금은 임대인이 부담하기로 함. (임대인과 임차인 5:5로 부담, 임차인 부담도 선택 가능) 

임대인의 정보

📌 등기부등본

반드시 실제 소유자 및 주소와 

등기부등본, 건축물대장 등 서류에 적힌

소유자, 주소가 같은지 확인해야 합니다.

대리인이 계약한다면 위임장으로 

적법한 위임 여부를 확인하고

계약금은 반드시 소유자 계좌에 송금해주세요. 

압류 사항은 없는지 근저당 설정 금액이 

과하지 않은지도 봐야하는데요. 

가급적 공인중개사에게 

확인을 요청하는 것이 좋습니다.

📌 월세 세금계산서

계약서상 월세에 부가세가 포함된 금액인지 

임대인에게 월세와 부가세를 입금하면 

세금계산서를 발급할 수 있는지 

계약 전에 확인해보셔야 합니다.

임대인이 일반과세자가 아니라면

세금계산서 발행이 불가해 

임차인 사장님의 부가세신고 시

매입세액공제를 받을 수 없습니다.

※관련글: 건물주가 세금계산서를 발급해주지 않는다면?

상가 시설 및 추가 비용 

📌전기와 가스

사장님이 매장에서 사용하실 모든 

전자제품의 소비 전력량을 합산해서 

필요 전력량을 계산해볼 수 있는데요.

‘한 달에 이만큼 쓰겠다’고 약속하는 

건물의 계약전력 용량보다

사용량이 1~2kw 적어야 

요금이 과하게 부과되는 일이 없습니다.

전력량이 부족한 건물이라면 

증설 공사 비용이 발생할 수 있죠.

도시가스를 쓰는지

LPG를 쓰는지도 확인해야 합니다

손님 많은 음식점은 도시가스가 유리한데

도시가스를 쓸 수 없는 건물이라면 설치 비용이 들 수 있습니다.

📌하수도 누수 문제 

배달전문점이 늘어나면서

건물 2층이나 지하상가

혹은 음식점으로 사용하지 않던 

자리에 개업하는 경우가 많습니다.

이때 주방 하수시설이 문제인데요.

누수는 영업하는 내내 말썽을 일으키는 

고질병이 되기 쉬우니

건물 누수 여부와 수리 내역을 

임대인과 기존 임차인에게 확인한 후 

계약할 곳을 선택하시는 게 좋습니다.

📌계량기를 따로 설치할 수 있는지 

예를들어 100평짜리 상가 1층을 

10평 씩 분리해서 사용한다면

수도와 전기 계량기가 분리되어 

우리 매장에서 사용한 만큼만

고지서를 발급받아 정산할 수 있는지 

확인해보셔야 합니다. 

게티이미지뱅크

기존 사업장을 인수하는 경우

📌 인수 받는 항목

매장을 인수할 때 인테리어, 집기 등 

현재 매장 상태를 점검해 사진을 찍고 

렌탈, 보안업체 등의 부가서비스 비용을

영업 종료일 기준으로 정산합니다.

또 양도받은 시설이 일정기간 안에 고장날 경우

누가 수리비를 부담할 지에 대한 항목을 

계약서에 넣는 것이 좋습니다.

넘겨받은 냉장고가 금세 고장난다면 

수리비는 사장님 몫이 됩니다.

※ 관련글: 매장을 인수할 때 어떤 서류가 필요한가요

📌 영업자 지위 승계 

권리금을 주고 영업중인 매장을 인수할 경우

영업자지위 승계가 가능하다면 

행정절차를 간소화할 수 있습니다.

예를들어 지하 면적 66m² 이상이거나 

2층이상에서 100m² 이상 면적을 사용하면

소방법에 따라 소방교육, 화재보험 가입, 

안전시설등완비증명서 등 조건을 충족해야

사업자 등록이 가능한데 

영업자지위승계가 가능하다면 

안전시설등완비증명서(소방필증)은 

준비하지 않아도 됩니다.

📌  행정처분이 있는지

영업정지 등 행정처분을 받은 

이력이 있는지 확인해보세요. 

양도인이 미리 고지해야 하지만

매장을 인수한 후에 영업정지 기간이 

남아있는 경우도 있습니다.

음식점을 양도할 때 기존 사장님이 

식품위생법 등을 위반하고 받은 행정제재처분은

처분기간이 끝난 날 부터

1년간 양수인에게 승계됩니다.

즉, 계약한 매장에 행정처분이 진행중인 경우

양수인이 계속 제재를 받을 수 있습니다.

양도인은 최근 1년 이내 행정처분 이력을

양수인에게 알려야만하고 양수인은 행정처분

기간 내에 처분 내용이 이행되지 않거나 

위반사항이 재적발되면 양도인이 받은 

행정처분 효과가 양수인에게 승계되어 

가중 처분 된다는 것을 알고 있다는 내용의 

확인서를 작성해야 합니다. 

​「식품위생법 시행규칙」 별지 제49호 서식. 가중처분 대상업소 확인서

행정처분 내역은 시·군·구청이나 

경찰서 민원 창구에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

행정처분을 받은 상태라면 

처분이 종료될 때 잔금을 치르는 것도 방법입니다.

계약서에 추가할 수 있는 특약 조항:

- 행정처분이 있을 시 계약은 무효로 한다.

- 행정처분이 없음을 전제로 계약이 유효하다.

📌권리금 계약시 임대계약 확인

기존 임차인과의 권리금 계약을 마무리하면 

상가 임대인과의 계약을 해야 하는데

권리금 계약이 끝난 후에 임대인이 

보증금이나 월세를 올리겠다고 

얘기하는 경우도 있습니다. 

이럴 경우에 대비해서 

권리금 계약을 하기 전에 

월세를 한번 더 확인해야 하고 

권리금 계약서에 보증금과 월세 금액이 변경되면 

계약을 무효로 한다는 내용을 적는 것도 방법입니다.

임대인과 협의하면 좋은 특약 조항 :

-계약 종료시 인테리어 철거 범위(입주 상태까지만 원상복구 등) 적기.

 ※관련글: 폐업시 원래 있던 창문 썬팅도 없애야 하나요

-건물이 재개발, 재건축 된다면 어떤 조건으로 나가야 할 지 적기.

-최대 월세 인상률 (‘최대 8% 넘게 인상하지 않는다’ 등) 협의하기.