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상가임대차법에 따른 임차인의 권리 3가지

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환산 보증금과 대항력·우선 변제권·최우선 변제권

중소벤처기업부가 발표한 ‘2023년 상가건물임대차 실태조사’에 따르면 소상공인의 평균 임차 보증금은 3,000만원, 월세는 124만원이라고 합니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 따르면 보증금과 월세 금액에 따라 사장님이 주장하실 수 있는 임차 권리가 달라지는데요. 월세와 보증금을 동일한 기준으로 계산한 환산 보증금과 환산 보증금 금액에 따라 달라지는 임차인의 권리 3가지를 알아봤습니다.

※ 본 콘텐츠는 2024년 8월 기준으로 작성됐습니다. 정부 정책 및 법령 변경에 따라 일부 내용이 달라질 수 있으니 최신 정보를 확인해주시기 바랍니다.

게티이미지뱅크

🏢 ‘환산 보증금’이란?

임대차 계약 시 대부분의 사장님이
보증금을 걸어두고 매월 월세를 내시는데요.
월세를 보증금으로 환산한 금액에
원래의 보증금을 더한 금액을
‘환산 보증금’이라고 합니다.

환산 보증금이 지역별로 규정된 금액 이하인지에 따라
임차인이 주장할 수 있는 권리가 달라집니다.
환산 보증금은 아래와 같이 계산합니다.

💰 환산 보증금 계산 방법

보증금 + (월세 × 100) = 환산 보증금

예를 들어 보증금 8,000만원에 월세 300만원인 가게라면
‘8,000만원 + (300만원 × 100)’으로
환산 보증금은 3억 8,000만원이 됩니다.

상가임대차법이 적용되는 환산 보증금 기준은
아래와 같이 지역별로 달라집니다.

🏢 임차인의 권리 3가지

환산보증금에 따른 상가임대차법이 적용되는
임차인의 권리 세 가지를 알아봤습니다.

1️⃣ 대항력

✔️ 조건: 건물 인도와 사업자 등록

사장님이 건물주와 제3자에게
사장님의 임대차 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
임대차 계약 기간 중 건물주가 바뀌더라도
계약을 유지할 수 있는 건 대항력 때문입니다.

상가임대차법에 따라 건물을 인도하고
사업자 등록을 신청한 다음날부터 대항력이 발생합니다.
또한 두 가지 요건을 모두 유지해야 대항력도 유지됩니다.

상가임대차법 제3조

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

2015년 5월 상가임대차법이 개정됨에 따라
건물 인도와 사업자 등록 조건을 갖춘 사장님이라면
환산 보증금과 상관없이 대항력을 인정받을 수 있습니다.

단, 2015년 5월 이후 체결된 임대차 계약에만
적용된다는 점을 참고해주세요.

2️⃣ 우선 변제권

✔️ 조건: 대항력과 확정일자

임대 건물이 경매·공매에 넘어갔을 때
우선 변제권이 없는 다른 채권자들보다
먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

우선 변제권을 행사하기 위해서는
대항력과 확정일자를 갖춰야 하는데요.
상가임대차법상 확정일자는 환산 보증금이
지역별 규정 이하인 임차인만 받을 수 있습니다.

상가임대차법 제5조

② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

확정일자는 임대 건물 소재지의
관할 세무서에 방문해 받을 수 있습니다.

만약 임대 건물이 경매·공매에 넘어가
보증금 반환을 요구해야 하는 상황이 온다면
반드시 배당을 요구할 수 있는 날짜까지 신청해야 합니다.
신청하지 않으시면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.