창업상식

상가 임대차 계약에 대한 모든 것

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외식업 창업 용어 백서 6단계: 상가 임대차 계약

상권과 입지를 조사하고 열심히 발품 팔아 마음에 드는 상가를 찾은 사장님. 이제 계약을 앞두고 계실 텐데요. 외식업 창업 용어 백서 여섯 번째 편에서는 안전한 상가 계약을 위해 미리 알아두면 좋을 ‘임대차 계약’ 관련 용어를 정리했습니다.

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👉1편: 시장조사
👉2편: 손익계산
👉3편: 창업형태와 운영방식
👉4편: 정보공개서
👉5편: 상권분석

게티이미지뱅크

1️⃣ 상가 계약 전 확인하기 2️⃣ 임대차 계약
3️⃣ 임차인 보호 상식

1️⃣ 상가 계약 전 확인하기

✔️건축물대장

건축물의 위치·용도·점포 개수·소유자 등
건물의 정보가 정리된 문서로
건축법 위반 사항이 없는지 확인할 수 있습니다.

정부24(바로가기)에서 열어볼 수 있습니다.

✔️토지대장

토지 소재지·지번·면적·소유자 등
토지의 정보가 기록된 문서입니다.
토지대장에 기록된 토지 소재지와 지번과
상가건물의 토지 소재지와 지번이
동일한지 확인해야 합니다.

정부24(바로가기)에서 확인할 수 있습니다.

✔️부동산등기

부동산에 관한 권리 관계를 공식적으로 기록한 문서로

소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등을 알 수 있습니다.

부동산등기는 인터넷 등기소(바로가기)에서 확인할 수 있습니다.

✔️권리금

계약하려는 상가건물에서 먼저 영업하던 사장님께
시설물, 자릿세, 장사하며 확보한 단골 등
눈에 보이지 않는 가치에 대해 지불하는 비용입니다.

한국농촌경제연구원 자료에 따르면
2022년 외식업 권리금은

평균 3,249만원이라고 합니다.

📌권리금에는 어떤 것들이 있나요?

✔️시설 권리금: 기존 임차인이 투자한 시설에 대한 권리금입니다. 매장 인테리어와 주방기기, 조리시설, 테이블, 의자 등이 포함됩니다. 관례적으로 시설 권리금은 5년을 기준으로 시설과 장비를 감가상각해 계산합니다.

✔️영업 권리금: 기존 임차인의 영업 노하우나 단골, 거래처 등에 대한 권리금입니다. 장사가 잘되는 가게였다면 영업 권리금도 높습니다. 일반적으로 6~12개월의 매출 또는 순수익으로 계산하며 임차인 간의 합의를 통해 최종 확정됩니다.

✔️바닥 권리금: ‘위치 권리금’이라고도 합니다. 가게의 지리적 입지에 대한 권리금입니다. 주변 상권 또는 유사 상권의 기존 거래 사례를 바탕으로 권리금을 책정합니다.

👉권리금 자세히 알아보기

✔️관리비

공과금, 수선비 등 점포 관리에 대한 비용으로
직접비와 간접비로 나눌 수 있습니다.

수도요금, 전기요금, 가스요금 등
가게 내에서 발생하는 비용은 직접비라고 합니다.

그 외 엘리베이터 운영비, 복도 청소비 등
건물을 관리하는 데 드는 비용을 간접비라고 합니다.

같은 상가에 위치한 점포여도 평수에 따라
간접비가 다를 수 있다는 점 참고해주세요.

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2️⃣ 임대차 계약

✔️임대인

일정한 금액을 받고

다른 사람에게 건물을 빌려주는 사람입니다.

✔️임차인

일정한 금액을 주고

다른 사람에게 건물을 빌려 쓰는 사람입니다.

✔️임대차 계약

계약 당사자 중 한 쪽은 건물 사용을 제공하고
한 쪽은 일정한 비용을 지급하는 것을
내용으로 하는 계약입니다.

✔️임대차 계약서

임대차 계약을 서면화한 문서입니다.
문제가 발생할 수 있는 상황은 구체화해서
특약으로 작성하시는 것이 좋습니다.

✔️원상회복의 의무

주방 설비, 인테리어 등을

계약 당시의 상태로 되돌려두는 것으로

임대차 계약이 끝나면 임차인은

건물을 원래대로 돌려놔야 하는
‘원상회복의 의무’가 있습니다.

이때 ‘원상회복의 범위’를 두고
임대인과 임차인 간에 갈등이 많이 생기는데요.
계약서 작성 시 원상회복 범위를
미리 정해두시는 것을 추천드립니다.

👉임대차계약서 쓰기 전 주의사항

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3️⃣ 임차인 보호 상식

✔️임대차 등기

건물 등기부등본에 임차인의 권리를
기재하는 것을 의미합니다.

임차인과 임대인이 공동으로
상가 소재지를 관할하는 지방법원
또는 등기소에 신청해야 합니다.

부동산 임대차를 등기한 때부터
임차인의 효력이 발생합니다.

✔️상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차에 관한 법률로
일반적으로 임대인보다 임차인 보호를 강조합니다.

✔️대항력

점포를 임차한 사람이 다른 사람에게
자신의 임대차 권리를 주장할 수 있는 효력입니다.
점포를 인도받고 사업자등록을 신청하면
대항력이 생깁니다.

✔️소액임차인

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인 중
보증금의 일부를 다른 담보물권자보다 우선해
변제받을 권리가 있는 임차인입니다.
(서울시 기준 환산 보증금이 1억 6,500만원 이하)

✔️환산보증금

상가임대차보호법의 보호 기준을 판단하기 위한 보증금으로
환산보증금을 초과한 상가를 임대한 사장님은
소액임차인이 아닌 것으로 간주됩니다.
환산보증금은 지역에 따라 달라집니다.

👉소액임차인 기준금액 확인하기

✔️최우선 변제권

임대한 점포가 경매 또는 공매에 넘어갔을 때
낙찰 가격의 1/2 이내에서 보증금 일부를
가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.

단, 소액임차인에게만 해당하는데요.
이때 돌려받을 수 있는 금액은
최대 5,500만원입니다.

👉최우선 변제금액 확인하기

✔️우선 변제권

임대한 상가가 경매 또는 공매에 넘어갔을 때
최우선 변제권 다음으로 보증금을
변제받을 수 있는 권리입니다.
우선 변제권이 없는 제3자보다
먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

✔️전월세상한제

상가건물임대차보호법상 보증금을 올릴 때는
1회에 최대 5%만 올릴 수 있는 제도입니다.
임대인은 5%를 초과하는 금액을 요구할 수 없습니다.

✔️계약갱신청구권

임대차 기간이 만료되기 6개월부터 1개월 전까지
임차인은 임대인에게 계약 갱신을
요구할 수 있는 권리입니다.
임대인은 정당한 사유가 없는 한 거부할 수 없는데요.

단, 임대차 전체 기간이 10년을 미만이어야 합니다.
만약 한 상가에서 임대차 계약후 10년간 머물렀다가
계약갱신을 요구하면 임대인은 거절할 수 있습니다.