“월세 7% 올려달라는 데 어떻게 해야 하나요?”

​상가건물 임대차보호법 6문 6답

음식점을 운영하다 보면 ‘상가건물 임대차 계약’이 고민으로 다가올 때가 있습니다. 임대료 조정, 계약기간 갱신, 공동시설 보수 등 여러 문제가 생길 수 있기 때문인데요. 상가건물 임대차보호법과 관련해 음식점 사장님들이 많이 궁금해하시는 6가지 질문에 대한 답변을 변호사의 검수를 받아 정리했습니다.

 이미지코리아

상가에 포함된 ‘필수시설’은 건물주가 수리해야 합니다.
위 질문은 민법을 참고해야 하는데요.

민법 제618조에 따르면
건물주는 사장님이 상가를 사용하는 것을
사장님은 건물주에게 임대료를 지급하는 것을
약속함으로써 임대차 효력이 생기는데요.

민법 제623조를 살펴보면 임대차 기간 동안
건물주는 사장님이 상가를 사용할 수 있도록
시설을 유지·보수해줘야 한다고 합니다.

단, 가게 전구 등 소모품을 교체하는 경우처럼
큰 비용을 들이지 않고 사장님이 쉽게 수선할 수 있다면
건물주는 시설을 수선할 의무가 없습니다.

하지만 누수, 누전, 건물 내장재 파손 등
사장님이 상가를 사용할 수 없을 정도로
시설이 심각하게 파손됐다면
건물주가 시설물을 수리해야 합니다.

👉무언가 망가졌을 때 비용은 누가 부담하나요?

공공기관에서 공식적으로 확인해준
임대차 계약 체결일을 ‘확정일자’라고 합니다.

확정일자를 받아야 상가건물이 경매에 넘어갔을 때
사장님이 후순위 채권자보다
보증금을 먼저 돌려받을 수 있데요.

확정일자는 계약 금액을 보호하기 때문에
보증금과 월세를 그대로 유지한다면
확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.

하지만 보증금이 인상됐다면
반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다.

👉보증금 지키는 3가지 방법




가계약금 반환 여부는 상황에 따라 달라집니다.

대법원 판례에 따르면 가계약 시
구두 또는 계약서를 통해 목적물과 대금이 특정되고
계약일, 중도금 지급 방법이 합의됐다면
매매계약의 성립 요건을 갖췄다고 판단합니다.

따라서 정식 계약서를 작성하지 않았더라도
계약이 성립된 것으로 보기 때문에
가계약금을 돌려받지 못할 확률이 높습니다.

하지만 위의 계약 성립 요건을 갖추지 않고
가계약금을 단순한 보관금으로 지불한 경우
가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

👉계약서 쓰기 전 확인하세요




장사가 잘되지 않는다는 이유만으로
임대차 계약을 해지할 수는 없습니다.

2020년 상가임대차법 개정안이 통과됐는데요.
코로나19 등 법으로 정한 제1급 감염병으로
정부의 집합금지·영업제한 조치를 3개월 이상 받아
매출에 큰 변동이 생겨 폐업하게 될 경우
임대차 계약을 해지할 수 있다는 내용입니다.

임대차 기간 내 계약을 중도 해지하기 위해서는
정부 조치로 경제 사정이 어려워졌다는 점을 소명해야 하며
건물주에게 해지 의사를 서면 혹은 구두로 전한 지
3개월이 지난 후부터 사장님께 계약 해지 권리가 생깁니다.




건물주가 계약조건을 변경할 때는
임대차 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에
사장님께 변경사항을 전달해야 합니다.

위 사례에서 건물주는 1개월 전
변경사항을 고지했기에 문제 되지 않습니다.
상가임대차법상 임대료 인상률 최대치도 5%이기에
건물주가 월세 인상을 요구할 수 있습니다. 

단, 계약서에 관리비 지급에 대한 내용이 명시되지 않았다면
지난 2년 치 관리비는 지급하지 않으셔도 됩니다.
계약 전후로 계약서를 꼼꼼히 확인해주세요.




양도양수 계약을 체결한 경우 일반적으로
양도받았을 때의 상태로 원상복구하면 됩니다.

하지만 임대차계약 권리금 산정 시
이전 사장님이 설치한 시설비용을 포함했다면
이전 사장님이 설치한 시설까지
원상복구해야 할 수 있으니 주의해주세요.

👉실제 사례로 알아보는 원상복구 범위